「次のニセコ」を探す動きが拡大｜妙高・白馬・富良野などが住宅地の地価上昇率で上位に
国土交通省が公表した2026年の都道府県地価調査によると、日本で住宅地の地価が最も大きく上昇した地点の中で、スキーリゾートや山岳リゾートが異例の割合を占めています。
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2026年の住宅地の地価上昇率上位10地点のうち5地点が、富良野、白馬、野沢温泉、妙高という4つのリゾート市場に位置しています。これらの上昇率は、日本全国の住宅地平均が前年比1.0％上昇にとどまる中で、その数十倍に達しています。
富良野： 前年比＋32.0％
白馬： 前年比＋31.3％、別の住宅地の調査地点でも＋31.1％
野沢温泉： 前年比＋21.8％
妙高・関川： 前年比＋18.5％
日本の住宅地平均： 前年比＋1.0％
白馬では、商業地でも前年比35.6％と全国最高の上昇率を記録しました。主要なスキーリゾートでは、土地への需要圧力が住宅地に限らず、商業地にも及んでいることを示しています。
日本では、この調査のために全国すべての土地を継続的に評価しているわけではありません。都道府県が選定した全国2万1,000地点以上の基準地について、不動産鑑定士が毎年評価を行い、7月1日時点の公的な土地価格の指標を提供しています。
これらは実際の取引価格や募集価格ではありません。ただし、同じ基準地を継続的に評価することで、地域の土地価格がどの方向に動いているのかを把握するための有用なトレンド指標となります。
地価上昇率が高いからといって、地価そのものが高いとは限らない
全国の地価上昇率ランキングから分かるのは、公的な土地価格がどこで最も速く変化しているかということです。どのスキーリゾート市場の土地価格が最も高いかを示しているわけではありません。
実際の地価水準には大きな差があります。
富良野： 6万8,100円／㎡、前年比＋32.0％
白馬： 1万7,600円／㎡、前年比＋31.3％
妙高・関川： 7,700円／㎡、前年比＋18.5％
倶知安： 15万円／㎡、前年比＋8.7％
ニセコリゾートエリアの大部分を含む倶知安町は、分かりやすい比較対象です。倶知安の住宅地の基準地は、地価上昇率がより緩やかである一方、地価水準はこれらの地域を大きく上回っています。
したがって、地価上昇率は「土地価格がどこで最も速く上昇しているか」を示すものであり、「どこで土地を購入するのが最も高いか」を示すものではありません。
また、各市場は開発段階も大きく異なります。国際観光、宿泊施設やリゾート開発、セカンドホーム需要、投資需要、そして人気エリアにおける土地の供給制約などが、土地価格への上昇圧力につながる可能性があります。ただし、その要因の組み合わせはリゾートによって異なります。
2026年のデータからは、日本のスキーリゾートにおける地価上昇が、これまで国際的に確立された主要リゾートだけに限られず、より幅広いスキーリゾートへと広がっていることがうかがえます。
妙高のリゾートエリアで地価上昇が加速
妙高の地価動向を読み解くうえでは、詳細な地域別データを見ることが重要です。
妙高市は、妙高高原のリゾートエリアよりもはるかに広い行政区域を持っています。今回、特に高い上昇率を示した住宅地の基準地は、妙高高原エリアの一部であり、スキー場やペンション、別荘などにも近い関川に位置しています。
関川の基準地では、住宅地の地価上昇率が大きく加速しています。
2024年： 前年比＋9.0％
2025年： 前年比＋12.1％
2026年： 前年比＋18.5％
2026年の公的な地価は1㎡当たり7,700円となり、年間の上昇率は2年間でおよそ2倍に拡大しました。
妙高市全体の状況は、これほど急激ではないものの、改善しています。市内の住宅地の基準地の平均変動率は、2025年の－0.5％から、2026年には約＋1.2％へと改善しました。
これは、新潟県の住宅地平均が前年比0.8％下落したことと対照的です。新潟県の全用途平均も0.6％下落し、地価下落は31年連続となりました。
ただし、妙高の立地は重要です。妙高市は行政上は新潟県に属していますが、長野県との県境に直接接しており、野沢温泉など近隣のスキーリゾートを含む、より広域の山岳観光エリアの一部を形成しています。
妙高のリゾート不動産市場にとっては、新潟県全体の地価動向よりも、県境を越えた長野県側の動向のほうが重要である可能性があります。
こうした背景から、妙高は新潟県全体の地価回復の証拠として捉えるよりも、日本で拡大するスキーリゾート市場の一つとして見るほうが適切です。
買い手の物件探しがリゾート中心部の外側へ広がる可能性
地域の報道からは、妙高高原周辺での物件供給が限られてきたことが、一部の買い手の物件探しの範囲にも影響している可能性がうかがえます。
地元紙の新潟日報によると
池の平リゾートエリアでは、過去2年間に10軒を超えるペンションや民宿が、外国人投資家または新潟県外の不動産事業者へ所有権を移しました。
地元の不動産関係者からは、妙高高原周辺で購入可能な物件がますます限られているとの声が出ています。
関川の物件について、国内外からの問い合わせが増加しています。
一部の買い手は、妙高高原から車で約30～40分の旧新井市エリアまで物件探しの範囲を広げています。
特に500万円程度を下回る低価格帯の中古住宅に買い手の関心が集まっています。
新井は現在の妙高市の一部ですが、妙高高原のリゾート中心部とは異なる住宅市場です。旧新井市は2005年に周辺自治体と合併し、現在の妙高市となりました。
新井方面への物件探しの広がりは、今後の市場を考えるうえで注目されます。リゾート周辺の物件供給が限られることで、妙高市内の別のエリアへ買い手の検索範囲が広がっている可能性を示しているためです。
ただし、新井エリア全体で地価上昇が始まっていることを示す証拠は、現時点ではありません。新潟日報によると、旧新井市エリアにある5つの住宅地の基準地のうち3地点では、前年より下落幅が縮小しましたが、いずれも依然として下落しています。
「次のニセコ」を探す動きが日本各地のスキーリゾートへ広がる
ニセコは、現在も日本で最も確立された国際的なスキーリゾート不動産市場です。
一方で、近年は他の山岳リゾートでも開発、投資、不動産需要を引き付ける動きが広がっています。
2026年の地価データは、この広がりを特に明確に示しています。富良野、白馬、野沢温泉、妙高はいずれも住宅地の地価上昇率で全国上位に入りましたが、それぞれの地価水準や開発段階は大きく異なります。
これらのデータが示しているのは、単一の「次のニセコ」が生まれるということではなく、国際的に注目されるスキーリゾート不動産市場が日本国内で層を厚くしているということです。ニセコが成熟した市場のベンチマークである一方、他のスキーリゾートも、より低い地価水準を出発点として、徐々にその市場に加わりつつあります。
妙高は、このプロセスが地理的にどのように進む可能性があるかを示す一例です。
現在も最も高い地価上昇率が見られるのは妙高高原周辺ですが、地元報道によれば、リゾート周辺の物件供給が限られることで、一部の買い手が物件探しを妙高市内の他の地域へ広げているとされています。
どのリゾートが「次のニセコ」になるのかを特定することよりも、このように物件探しの範囲が広がることのほうが、今後は重要になる可能性があります。
日本のスキーリゾート不動産市場は、特定の地域への集中度を徐々に低下させながら、より多くの山岳リゾートが需要、開発、投資を集め、それが地域の土地価格を変化させる市場へと広がりつつあります。
参考資料：
新潟日報：［基準地価］妙高高原は「買える物件なし」との声も…「リゾート熱」は平野部に波及の気配
出典：
Patience Realty（2026年9月）
