新築価格高騰を背景に、東京の住宅購入者が中古マンションへシフト傾向

日本経済新聞は2025年12月27日、東京23区における築20〜25年の中古マンションの平均希望価格が、2025年時点で70㎡換算で1億201万円に達したと報じました。これは不動産情報サービスLIFULLが発表したデータに基づくものです。 

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住宅価格の急騰は社会問題としても認識されるようになっており、「億」とマンションを組み合わせた造語である「億ション」という言葉も一般化しつつあります。 

本データは、2025年11月時点で住宅情報サイト「LIFULL HOME’S」に掲載されていた中古マンションを対象に集計されたもので、30㎡未満の住戸は除外されています。価格は70㎡に換算し、築年数を5年刻みで分類して分析されています。 

その結果、築20〜25年の物件で平均価格が1億円を超えました。一方、築10〜15年のマンションは平均1億3,460万円となり、築20年物件の平均価格（6,185万円）の2倍以上に達しています。 

中古マンション価格上昇の背景には、新築マンション価格の急騰があります。LIFULLによると、2025年1〜5月における東京23区の新築マンション平均価格は1億4,402万円となりました。多くの新築物件が2億円超で販売されており、港区では平均価格が3億5,080万円に達しています。 

LIFULL HOME’S総研の中山登志朗主席アナリストは、「東京23区の新築マンションは3年以上にわたり平均価格が1億円超で販売されています。購入者の関心は、わずかでも価格を抑えられる中古物件へと移行しています」と指摘しています。 

また、新築マンションの短期転売（いわゆるフリッピング）の増加も、中古価格の上昇要因となっています。国土交通省の調査によると、2024年1〜6月に購入された東京23区の新築マンションのうち、9.3％が1年以内に転売されていました。千代田区・中央区・港区・新宿区・文京区・渋谷区の都心6区では、この比率が12.2％に上昇しています。 

矢野経済研究所は、日本の中古住宅市場（戸建住宅を含む）の成約件数が、2025年に6万2,700件（前年比18.8％増）に達すると予測しています。2030年には約7万5,000件規模まで拡大すると見込まれており、リノベーションによって新築同様の品質に近づいた既存住宅に入居できる点が人気を支えています。 

中山氏は、「現在の環境下では、東京で住宅を購入すること自体が極めて困難になっています。購入検討者は、リノベーション物件も含めた幅広い選択肢を前提に検討する必要があります」と述べています。 

出典:

日本経済新聞（全文の閲覧には課金が必要です）