首都圏のマンション売主、販売期間長期化も価格引き下げに慎重ー東京カンテイ

首都圏（GTA）は、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県を合わせた地域を指します。以下の価格はすべて首都圏の平均値であり、特定物件の価格水準を保証するものではありません。不動産は極めてローカルな性質を持つため、物件ごとの詳細については必ず専門の不動産業者または宅地建物取引士にご相談ください。

東京カンテイの報告書では、売り出しから12か月以内に成約した物件を対象に、売出価格と成約価格との差をパーセンテージで表した「価格乖離率」を算出しています。

成約価格が売出価格を下回ったケースのみを対象としており、「売出価格超えの成約（positive deviation）」については日本ではごく稀なため含まれていません。

2024年前半（1月～6月）における平均売出価格は5,069万円（前期比0.1%減）、平均成約価格は4,847万円（同1.9%増）でした。これにより価格差は-4.38%となり、前期から約2ポイント改善しました。

2024年後半（7月～12月）には、売出価格が4,871万円（前期比3.9%減）に下落し、平均成約価格も4,667万円（同3.7%減）となりましたが、価格乖離率は-4.19%と縮小傾向を維持しました。

この数値は、2015年の統計開始以来、最も小さい価格差となり、COVID-19パンデミック期に需要が急増した2021年の水準（前半-4.63%、後半-4.55%）を上回りました。

一方で、成約までの平均期間は延び続けています。2024年前半は平均5.10か月、後半は5.11か月で、いずれも2015年以降で最長となりました。

販売期間が長期化しても、東京カンテイは売主が価格を強気に維持していると指摘します。その背景には、建設労働コストの上昇や、歴史的な円安による建材輸入コストの増加があり、今後の新築供給ペースを抑制するとの見方があるためです。

これらの要因に加え、富裕層や都心部に注力する投資家からの継続的な需要が、既存マンション売主に長期間高めの売出価格を維持させています。

販売開始時に注目を集めなかった物件でも、大幅かつ早期の値下げに踏み切らないケースが多く見られました。特に、新築の代替となり得る築浅物件や、利便性や需要の高い立地ではその傾向が顕著です。

販売期間別の分析でも、市場の底堅さが表れています。

1か月以内に成約した物件の平均価格差は-2.41%。注目すべきは、このうち44.4%が値下げなし（乖離率0%）で成約し、33.2%は5%以内の値引き幅に収まりました。
3か月以内の成約では平均乖離率-3.45%と、初期段階での取引は総じて小幅な値引きにとどまっています。
売出から12か月かかった物件でも価格差は-4.69%と、比較的狭い範囲に収まりました。

販売期間が10か月以上に及ぶ場合は、-20%を超える大幅値引きが増えましたが、それでも少数派です。

ただし、超短期成約の割合は減少しています。2024年に1か月以内で成約した取引は全体の20.6%と、前年の31.7%から低下しました。

また、3か月以内の成約割合は初めて50%を下回り45.7%となりました。一方で、6か月以内の成約は67.8%と、販売期間の長期化傾向がうかがえます。

参考資料

東京カンテイ「2024年既存マンション成約価格乖離率」