フラット35の金利、2026年10月に3.83％へ｜現行制度下で最高水準を更新
住宅金融支援機構は2026年10月1日、2026年10月のフラット35の金利を公表しました。融資率が90％以下で、返済期間が21～35年の借入について、取扱金融機関が提示する金利のうち最も多い水準は3.83％に上昇しました。
これは現行のフラット35の制度下で最も高い水準であり、長期固定型住宅ローン金利は3カ月連続で上昇しています。
Patience Realty がAIサービスを利用して生成 / 禁無断転載
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、全期間固定金利型の住宅ローンです。日本の住宅ローン市場全体の金利を示すものではありません。
フラット35の金利、3カ月連続上昇で3.83％に
住宅金融支援機構によると、融資率90％以下、返済期間21～35年のフラット35について、10月の金利は3.83～5.84％となりました。このうち、取扱金融機関が提示する金利として最も多い水準が3.83％です。
9月の同水準は3.46％で、10月は1カ月で0.37ポイント上昇しました。
この上昇に先立ち、金利は次のように2カ月連続で上昇していました。
7月：3.14％
8月：3.29％
9月：3.46％
10月：3.83％
これにより、最も多い金利水準は3カ月前と比べて0.69ポイント上昇したことになります。
返済期間が15～20年の場合、10月の金利はこれより低く、最も多い水準は3.51％です。
なお、3.83％がすべてのフラット35利用者に適用されるわけではありません。取扱金融機関によって適用金利は公表された範囲内で異なり、所定の条件を満たす借入者は、住宅金融支援機構による金利引き下げ制度を利用できる場合もあります。
金利上昇は毎月の返済額にどの程度影響するのか
9月と10月の金利を35年ローンに当てはめると、金利上昇による実際の負担増が分かりやすくなります。
借入額 | 2026年9月 金利 : 約3.46％ | 2026年10月 金利 : 約3.83％ | 毎月の返済額の増加 | 35年間の利息増加額 |
4,000万円 | 約164,400円 | 約173,100円 | 約8,700円 | 約364万円 |
6,000万円 | 約246,600円 | 約259,600円 | 約13,000円 | 約546万円 |
8,000万円 | 約328,800円 | 約346,100円 | 約17,300円 | 約728万円 |
これらは、元利均等返済を前提とした試算です。融資手数料、税金、想定した住宅ローン金利以外の保険料、維持管理費、マンションの管理費・修繕積立金、任意の繰り上げ返済などは含まれていません。
フラット35と民間銀行の住宅ローンの違い
フラット35と民間銀行の住宅ローンでは、いずれも基準となる金利から引き下げが適用される場合がありますが、その仕組みは異なります。
ペイシャンスリアルティ・マーケットインサイトの過去記事では、三菱UFJ銀行（MUFG）と三井住友銀行（SMBC）を例に、日本の銀行が提供する変動型住宅ローンについて、店頭金利または基準金利から優遇幅を差し引くことで、条件を満たす借入者に適用される金利が決まる仕組みを解説しました。
例えば9月の三菱UFJ銀行の変動金利の店頭金利は3.375％でした。最大の優遇幅である2.18ポイントが適用される借入者の場合、当初の適用金利は1.195％となります。
こうした優遇幅は各金融機関が個別に設定しており、商品条件、信用審査、融資審査の方針などによって異なります。審査基準や優遇条件は市場全体で統一されているわけではなく、適用される変動金利も将来的に変わる可能性があります。
一方、フラット35では、融資率90％以下、返済期間21～35年の借入について、10月に最も多い金利水準が3.83％となっています。
さらに、住宅金融支援機構の各種制度を利用することで、所定の条件を満たす借入者や住宅について、適用金利が引き下げられる場合があります。例えば「フラット35S」では、省エネルギー性能など、公表された住宅性能基準を満たす住宅を対象に、一定期間の金利引き下げが行われます。
現行制度では、住宅金融支援機構の所定の制度を組み合わせることで、当初5年間の金利が最大1ポイント引き下げられる場合があります。
重要な違いは、フラット35の金利引き下げが公表された制度の適用基準に沿って比較的明確に定められているのに対し、民間銀行の優遇幅は各金融機関が個別に設定し、独自の審査方針や金利設定の影響をより強く受ける点です。
固定金利か変動金利か、住宅取得の負担を左右する選択
変動型住宅ローンは、借入当初の金利が長期固定型よりも大幅に低い傾向にあります。この金利差は、日本の借入者の間で変動金利が広く利用されてきた理由の一つです。
ただし、変動金利では将来の金利上昇リスクを負う一方、フラット35では当初の金利負担が高くなる代わりに、契約に基づく返済額の見通しを立てやすくなります。
借入コストが上昇する局面では、この違いがより重要になります。銀行の変動金利も最近の上昇によって、長年の超低金利がもたらしてきた優位性の一部が縮小しています。一方、フラット35を利用して数十年にわたる固定金利を確保する場合も、以前より高いコストを負担することになります。
家計にとって重要なのは、所得の伸びが住宅ローンの返済負担と高い住宅価格の組み合わせに追いつくかどうかです。賃金が上昇したとしても、返済負担の増加によって、その恩恵の一部が相殺される可能性があります。
参考資料：
住宅金融支援機構「フラット35 金利情報」
住宅金融支援機構「フラット35S 金利引き下げ制度」
ペイシャンスリアルティ・マーケットインサイト「三菱UFJ銀行・三井住友銀行が変動金利引き上げ｜住宅購入の負担感に影響」
出典：
Patience Realty（2026年10月）
