UBSによる2025年版の不動産バブル指数で東京が世界2位、不動産の価格上昇続くー所得との乖離拡大の懸念も
- Tsubasa Yajima
- 2025年10月20日
- 読了時間: 3分
スイスの大手金融機関UBSが発表した「UBSグローバル不動産バブル指数2025」によると、東京は世界で2番目に不動産バブルリスクが高い都市としてランクインしました。指数スコアは1.59で、「高リスク」カテゴリーに分類されています。
UBSによれば、東京は依然として脆弱性を抱えているものの、建設投資の鈍化や家計の借入増加ペースの抑制により、昨年に比べて不均衡がやや緩和されたとしています。
出典：UBS プレスリリース（この記事の下部にリンクあり）
主なポイント
東京はUBS指数で世界2位のバブルリスク（1.59）
過去5年間で実質住宅価格は35%上昇、一方で家賃や所得の伸びは限定的
価格対家賃倍率（Price-to-Rent Ratio）は約30年分と、世界最高水準
外国人投資家と国際的な人口流入が需要を下支え
UBSは「高齢化と空き家問題が長期的な価格上昇の制約要因」と警告
住宅価格は家賃・所得を大きく上回る上昇
UBSの報告によると、東京の実質住宅価格は過去5年で約35％上昇しました。一方で、家賃や家計所得の伸びは緩やかにとどまっています。
出典：UBS プレスリリース（この記事の下部にリンクあり）
過去1年間でも住宅価格は5％以上上昇し、調査対象都市の中でも上位に位置。 UBSは、こうした価格上昇が住宅の手の届きにくさ（アフォーダビリティギャップ）を拡大させていると指摘しています。
市中心部の60㎡のマンションを購入するには、平均的な勤労者で10年以上の年収が必要とされ、ロンドンやパリに匹敵する水準となっています。
東京の価格対家賃倍率は世界でも異例の高さ
UBSは、東京の価格対家賃倍率（Price-to-Rent Ratio）が約30年分と、世界的に見ても高水準であると指摘しています。
出典：UBS プレスリリース（この記事の下部にリンクあり）
2025年には多くのアジア・欧州都市でこの倍率が低下する中、東京は上昇を続けた数少ない都市の一つです。 この傾向は、住宅取得の難しさが増す一方で、投資需要が依然として強いことを示しています。
移民と外国人投資が市場を支える
レポートは、東京の不動産市場が堅調さを保つ背景に、構造的・人口的要因があるとしています。 UBSは、コロナ禍以降、国際移住による人口増加が回復を支えていると分析しており、さらに、円安や相対的に高い利回りが外国人投資家の関心を高め、 低金利環境と女性の労働参加率上昇も家計の購買力と住宅需要を支えているとしています。
構造的課題が将来的な上昇を抑制する可能性も
一方でUBSは、東京が今後直面する構造的リスクについても警鐘を鳴らしています。
特に、生産年齢人口の減少や空き家の増加が長期的な市場成長を制限する可能性があると指摘。 さらに、外国人不動産投資への政治的警戒感が強まることで、需要に影響を与える懸念も示しています。
それでもUBSは、地方から都市部への人口流入が続く限り、東京は依然として成長の中心的都市であり続けるだろうと結論づけています。
