国交省が新築マンションの短期転売に関する調査を公開｜東京23区9.3％、都心6区12.2％
国土交通省（MLIT）は、東京の新築マンションについて、短期転売と海外住所の購入に関する初の詳細な分析を公表しました。東京の住宅価格が上昇するなか、新築マンションの取引動向を把握する新たなデータとなります。
2024年1月から6月までに所有権の登記が行われた東京都23区の新築マンションでは、9.3％が1年以内に転売されていました。この割合は、千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、渋谷区の都心6区では12.2％まで上昇しました。
東京都全体では8.5％でした。
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都心部で新築マンションの短期転売が増加
国土交通省は「短期転売」を、新築マンションについて、最初の所有権登記から1年以内に別の所有者へ所有権が移転する取引と定義しています。
同省は、2018年1月から2025年6月までに登記された、三大都市圏および地方4都市の約55万戸の新築マンションについて、不動産登記データを分析しました。
最新のデータでは、東京で短期転売の割合が目立って上昇しています。23区では、2024年上半期に所有権登記された物件の短期転売率が9.3％となり、2023年の5.7％から上昇しました。都心6区では、7.1％から12.2％に上昇しています。
また国土交通省は、規模の大きなマンション開発ほど短期転売が多い傾向も確認しました。23区内で、対象となる登記件数が100件以上、かつ専有面積40㎡以上の住戸を含むマンションでは、2024年上半期の短期転売率が9.9％でした。一方、その他の開発では3.3％でした。
ただし、国土交通省は、これらの数値は各年に供給された物件の種類や立地によって大きく変動する可能性があると注意を促しています。
海外住所による購入は別の指標
国土交通省は、所有者の登記上の住所が日本国外となっているケースについても分析しました。
2025年上半期、東京都23区の新築マンション取得に占める海外住所の所有者の割合は3.5％となり、2024年の1.6％から上昇しました。都心6区では7.5％となり、2024年の3.2％から上昇しています。東京都全体では3.0％でした。
ただし、これらの数字を外国人による購入割合と解釈することはできません。国土交通省の分析は不動産登記に記録された住所をもとにしており、所有者の国籍ではなく、国内住所か海外住所かを示すものだからです。
また、海外住所の所有者による購入割合と、都心6区における12.2％の短期転売率は別の指標です。12.2％の住戸が海外の購入者に転売されたことを示すデータではありません。
さらに国土交通省は、都心6区において、海外住所の所有者が2億円以上の住戸を積極的に購入したり、短期転売したりする特定の傾向は確認されなかったとしています。
なぜ、これが重要なのか
今回の調査結果によって、特に東京の都心部において、新築マンションが購入後どの程度の頻度で短期間に所有者を変えているのかについて、政策担当者や市場関係者がより明確に把握できるようになりました。
また、新築マンション価格が歴史的な高水準にある時期に公表された点も注目されます。不動産経済研究所によると、2025年10月に東京都23区で発売された新築マンションの平均価格は1億5,313万円で、前年同月比18.3％上昇しました。
国土交通省は、実需に基づかない投機的な取引は望ましくないとの考えを示しており、こうした取引を抑制するため、不動産業界団体と連携して対策を進めています。
一方で、同省は短期転売とマンション価格の上昇を直接結び付けることには慎重な姿勢を示しています。マンション価格は供給・需要のさまざまな要因によって決まるため、今回の調査だけでは短期取引が価格上昇に与えた影響を切り分けることはできないとしています。
海外の市場関係者にとって、この点は重要です。
今回のデータは、東京の一部地域で新築マンションの短期取引が増加していることを示していますが、それだけで価格上昇を誰が主導しているのか、また投機的な取引が価格上昇にどの程度寄与しているのかを判断することはできません。
