2026年から外国人・海外居住者の不動産取得報告が義務化｜非居住者向けルールを解説

ここでいう「非居住者」は国籍ではなく居住実態によって判断されます。そのため、外国人購入者だけでなく、日本国内に住民登録を持たない海外在住の日本人も対象となります。

対象範囲は広く、所有権だけでなく借地権などの権利取得も含まれます。また、取引金額や規模にかかわらず適用され、相続や贈与による取得も報告対象となるため、実質的に最低基準額は存在しません。

実務上特に重要となるのが提出期限です。報告は取得から20日以内に行う必要があり、通常は契約締結日、所有権移転日、または相続確定日などが基準日となります。期限日が土日祝日にあたる場合は翌営業日に繰り越されます。

提出先は財務大臣ですが、実際の窓口業務は日本銀行が担います。申請は購入者本人または日本国内の代理人を通じて行うことが可能です。ただし、書類は日本語で作成する必要があるため、多くの非居住者は日本国内の専門家や不動産関係者を通じて対応しています。

一定の免除規定も存在します。購入者本人や家族、従業員の居住用として明確に使用される場合や、事務所・非営利用途などでは報告不要となるケースがあります。

ただし、セカンドハウスは原則対象外となり、将来的な賃貸運用や転売可能性がある場合など、用途が曖昧なケースでは報告を行う方が安全とされています。

また、見落とされやすいポイントとして、建物の新築も「取得」とみなされ報告対象となる点があります。共同購入の場合は各購入者ごとに個別申告が必要です。複数物件を同時取得する場合は一括申請も可能ですが、それぞれの資産内容を明記する必要があります。

未提出や虚偽申告には罰則があり、50万円以下の罰金または6カ月以下の懲役が科される可能性があります。一方で、期限後であっても事情説明を添えて速やかに提出すれば受理されるケースもあります。

海外投資家や海外居住者にとって重要なのは、「自分が非居住者に該当する場合、日本の不動産取得には原則として報告義務が発生する」と考えておくことです。

提出期限が短く、日本語対応も必要となるため、日本国内の不動産会社や専門家と連携しながら進めることが実務上は最も現実的な対応といえます。

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