円安は東京中古マンション価格にどう影響するのか｜海外投資家から見たドル建て価格の変化
- Tsubasa Yajima
- 7月10日
- 読了時間: 3分
金融市場と不動産市場は、それぞれ異なる市場でありながら、同じ経済要因の影響を受けることが少なくありません。ただし、その関係性は必ずしもすぐに見えてくるものではありません。
2026年7月14日に公開されたBloombergの番組「The Asia Trade」では、円安や日本株、海外投資家の動向を取り上げ、日本株市場が米ドル建てでは円建てとは異なるパフォーマンスを示している点が紹介されました。
本記事では、その内容を要約するとともに、同じ視点を首都圏中古マンション市場に当てはめ、円建てと米ドル建てで価格を比較し、円安が海外投資家にどのような意味を持つのかを考察します。
動画で語られている主なポイント
日本株は円建てでは過去最高値を更新している一方、米ドル建てでは異なるパフォーマンスとなっている
TOPIX（東証株価指数）は2026年に米ドル建てで先にピークを付けており、為替レートが海外投資家のリターンに与える影響が表れている
日本株は米ドル建てで見ると、2月下旬以降はMSCIオール・カントリー・ワールド・インデックスを下回る推移となっている
円安は、日本の資産への投資を検討する海外投資家にとって引き続き重要な要素となっている
コーポレートガバナンス改革やAI関連投資は、日本市場の中長期的な成長を支える要因として期待されている
海外投資家は直近では買い越しから売り越しへ転じている
一方で、国内の年金基金など日本の機関投資家が市場を支える存在として重要性を増す可能性がある
米ドル建てで見る東京中古マンション価格はどう見えるのか？
Bloombergのインタビューで示された重要なポイントの一つは、日本の資産は「どの通貨で評価するか」によって見え方が大きく変わるということです。
では、この考え方は住宅不動産にも当てはまるのでしょうか。
Patience Realtyでは、首都圏中古マンションの平均売り出し価格について、円建てと米ドル建ての双方で比較を行いました。
物件価格には東日本不動産流通機構（REINS）の中古マンション売り出し価格データを使用し、米ドル換算には日本銀行が公表するUSD/JPY月平均スポットレートを用いています。
首都圏中古マンションの平均売り出し価格について、円建てと米ドル建てそれぞれの金額の推移をまとめたチャート（このチャートの著作権はPatience Realtyに帰属します）
※このチャートは使用可能ですが、出典を明記し、本記事へのリンクを貼ってください
2025年6月から2026年6月までの1年間で、首都圏中古マンションの平均売り出し価格は円建てで前年比28.6％上昇しました。
一方、米ドル建てでは上昇率は15.6％となりました。
日本国内では価格上昇が続いているものの、円安の影響により、海外投資家から見たドル建ての価格上昇幅は円建てよりも小さくなっています。
海外投資家にとって、円建てと米ドル建ての両方で価格を確認することは、日本市場と他国市場との比較や、為替を考慮した購買力の変化を把握する上で有効な視点となります。
出典／Furtuner Reading：
patiene Realty（2026年7月）
