超長期住宅ローン利用が拡大｜40年・50年返済で高まるオーバーローンリスク

日本経済新聞は2026年6月4日、日本の住宅ローン返済期間が急速に長期化していると報じました。

これまで住宅ローンの返済期間は最長35年が一般的とされてきましたが、近年は40年や50年といった超長期ローンを選択する購入者が増えています。 

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この動きは一部の借り手に限ったものではありません。

リクルートの調査によると、2025年に首都圏で新築マンションを購入した人のうち、36年以上の返済期間を選択した割合は32.6％に達しました。

背景には住宅価格の高騰と金利上昇があります。購入希望者の中には、返済期間を長くしなければ住宅を購入できないという声も出始めています。 

しかし、返済期間を延ばすことで月々の返済負担を抑えられる一方、家計にとっては新たなリスクも生じます。 

その代表例が「オーバーローン（ネガティブ・エクイティ）」です。オーバーローンとは、住宅ローン残高が住宅の売却価格を上回る状態を指します。 

超長期ローンでは返済初期の元本減少スピードが遅いため、このリスクが特に高まります。 

病気や失業など予期せぬ事情で住宅を売却しなければならなくなった場合でも、売却代金だけではローンを完済できない可能性があります。

首都圏で広がる超長期ローン 

日本経済新聞によると、首都圏で新築マンションを購入した人の平均返済期間は2024年の34.5年から2025年には36.4年へ延びました。

36年以上を選択した購入者の割合は2024年の11.6％から2025年には32.6％へ急増し、約2.8倍となっています。

背景には住宅価格の上昇があります。 

リクルートのSUUMO編集長である池本洋一氏は、「首都圏では新築マンション価格が高騰し、金利も上昇し始めている。返済期間を延ばさなければ購入できない状況を象徴している」 と説明しています。 

住宅ローン比較サービス「モゲチェック」を運営するMFSによると、2026年6月時点で大手銀行の変動金利は1％を超える水準まで上昇しています。 

例えば金利1％で1億円を借り入れた場合、 

・35年返済：約28万円超／月

・50年返済：約21万円／月 

となり、月々の負担には大きな差が生じます。 

そのため、住宅購入を実現する手段として超長期ローンを選択する人が増えています。 

全国でも広がる長期返済化 

この傾向は首都圏だけではありません。

MFSの調査によると、2026年4月時点で全国の住宅ローン利用者の約31％が36年以上の返済期間を選択しています。

また、住宅金融支援機構の調査では、2025年6月時点で回答した金融機関の57.5％が最長50年の変動金利住宅ローンを取り扱っていました。

1年前と比較すると約24ポイント増加しており、金融機関側も超長期ローンの提供を拡大しています。

超長期ローンが抱えるリスク 

専門家は、返済期間の長期化に伴うリスクを過小評価すべきではないと警鐘を鳴らしています。

超長期ローンでは元本の減少が遅いため、住宅価格が下落した場合にオーバーローン状態に陥る可能性が高くなります。

その状態で住宅を売却する場合、不足分を自己資金で一括返済しなければなりません。

また、返済期間が長くなるほど金利変動リスクにさらされる期間も長くなります。 

特に変動金利型ローンでは、将来的な金利上昇が家計に与える影響が大きくなります。 

さらに、20代で50年ローンを組んだ場合でも、完済時には定年退職を迎える年代に達します。 教育費や老後資金の準備と並行して返済を続ける必要があり、長期的な資金計画がこれまで以上に重要になります。

専門家は、住宅の立地や築年数、広さなどの条件を見直すことで35年以内の返済計画が可能かどうかを検討することや、頭金を増やして借入額を抑えることも選択肢として考えるべきだと指摘しています。

出典：

日本経済新聞（全文の閲覧には課金が必要です）