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  • 執筆者の写真Tsubasa Yajima

東京の全ての地域の地価が等しく上昇するわけではない

更新日:5月2日

2024年1月29日、日経新聞の田中歩氏は、東京の不動産市場では首都圏の中古マンション価格は2024年も同様に上昇し続けるだろうと業界関係者の間で楽観的な見方が広がっていることを報じました。


しかし、潜在的な課題を予測しながら、慎重ながらも楽観的な見方を続ける業界専門家もいます。


田中氏の分析は、今年の動向を形成する潜在的な要因を掘り下げています。


金融政策改定による影響は限定的


悲観論者の間で広く懸念されているのは、日銀の政策見直し、特にマイナス金利の解除による影響の可能性です。


このような動きが住宅ローンの変動金利の上昇を引き起こし、中古マンションの需要の減少につながる可能性があることが懸念されています。


春季労使交渉の結果次第では、4月にマイナス金利が反転する可能性があるとの見方もあるが、金利上昇幅が依然として重要な問題となっています。


理論的には、経済に悪影響を及ぼさない中立金利の水準まで政策金利を引き上げるという考え方もあります。


中立金利 (または「r*(アールスター)」) は、長期的に経済を均衡させるために中央銀行によって設定される金利です。 あまり正式には言えませんが、経済が完全雇用にあるときに拡大も縮小もしない実質金利のことです。
理論によれば、中央銀行が基準金利を R スターよりも低く設定すると、政策は緩和的になります。アールスターを下回るほど、より緩和的になります。 逆もまた真であり、基本金利が アールスターをさらに上回れば上回るほど、経済はさらに縮小するはずです。 JPモルガン・アセット・マネジメントによる詳しい解説はこちらからご覧いただけます。

自然利子率 -0.5% とインフレ率 2% を考慮すると、合計の中立金利は 1.5% になります。


しかし、現在の政策金利の-0.1%から1.5%への突然の引き上げは、経済に不釣り合いに重大な悪影響を与えると考えられています。


多くの個人が政策金利に連動した変動金利で住宅ローンを組んでいるため、急増は不動産市場に過大な影響を与えることが懸念されます。


このため、仮に政策金利が上昇するとしても、0%~0.5%の範囲内にとどまる可能性が高く、今年度の金利上昇の影響は限定的であるとの見方が支配的です。


都市部と郊外の格差


中古マンション市場の先行きに懸念を示す業界関係者の間で注目されているのが地域格差です。


価格高騰が続く地域と停滞している地域の傾向が対照的であることから懸念が生じています。


日経新聞提供 /ペイシャンスリアルティ翻訳


上のグラフは、東京23区全域、都心3区(千代田区、港区、中央区)、周辺区(大田区、世田谷区、杉並区、練馬区、板橋区、北区、足立区、葛飾区、江戸川区)の3つのエリアの物価指数の推移を示しています。


なお、周辺区の指数は、最寄りの駅から徒歩15分以上の物件の取引に基づいています。


3 つの重要な観察結果が明らかになります。 まず、2013年以降、都心3区と周辺区との間で物価上昇率の格差が拡大していることが顕著です。


共働き世帯の割合の増加により利便性が重視されるようになり、こうした傾向に影響を与えていると考えられます。


第二の結果は、23区全体と都心3区の間で傾向の乖離が少ないことです。


23 区全体の傾向は平均を表しており、ばらつきが小さい場合には意味がありますが、格差が大きくなると根底にある二極化が隠れてしまう可能性があるため注意が必要です。


最後に、23 区の価格傾向は全体的に安定しているにもかかわらず、2023 年には周辺区の価格勢いの大幅な低下が観察されます。


この変化は、これらの地域の中古マンションの価格が購入者の購買力の上限に近づいている可能性があることに起因すると考えられます。


人気のある地域とあまり人気のない地域で異なる傾向


これらの要因を考慮すると、予期せぬ世界経済の出来事が日本の金融機関や企業の賃金に大きな影響を与える(例えば、欧米の商業用不動産ローンが悪化して世界の金融機関に影響を与えるなど)場合を除き、都心部の中古マンション価格は下落する可能性が高い。 3 区および 23 区内のその他の人気エリアは、2024 年まで力強い上昇軌道を維持すると予想されます。


逆に、区部の周辺部、特に駅から離れた場所にあるマンションの見通しは緩やかに上昇するか、相対的に停滞することが予想されます。


金利の急激な上昇は想定されていないものの、周辺区の中古マンション購入者には一定の影響が出ることが予想されます。


これらの周辺地域の価格動向は、23 区の中心部とは明らかに異なることが予想されます。


東京に限らず、あらゆる不動産市場はハイパーローカルゲームです。 満潮時にはすべてのボートが上昇しますが、波の間には谷があり、そこでは価値がマーキーエリアとは異なる働きをします。


平均的な利益と特大の利益の違いは、細かな情報にアクセスできるかどうかにあります。そのためには、市場参加者は各分野に精通したエージェントやアドバイザーが必要です。


出典:

日本経済新聞 (全文の購読には課金が必要です)

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