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  • 執筆者の写真Tsubasa Yajima

UBSは東京の不動産がバブル領域にあると考えていますが、私たちは違う意見です

9月20日、UBSは世界不動産バブル指数2023年レポートを発表しました。 このレポートは、過去の不動産価格に関して 25 の都市を追跡し、次のとおりランク付けしています。


  • 公正な価値であるか

  • 過大評価されていないか

  • バブル化のリスク

UBSによると、チューリッヒと東京は、バブルリスクの不動産市場として特定された唯一の都市です。


次に進む前に、市場バブルは弾けた後にしか特定できないことを覚えておくことが重要です。


バブルが弾けるまでの意見はすべて単なる憶測に過ぎません。


価格上昇バブルは不動産市場で繰り返し起こる現象です。 「バブル」という用語は、資産の大幅な継続的な誤価格を指し、崩壊しない限りその存在を証明できません。 しかし、過去のデータは不動産市場の過剰なパターンを明らかにしています。 典型的な兆候には、地域の収入や家賃からの価格の切り離し、過剰な融資や建設活動などの実体経済の不均衡が含まれます。

UBS 世界不動産バブル指数 2023 ページ 5


とはいえ、指標を無視すると確実にお金を失います。 そこで、この意見を形成するためにUBSが東京に関して使用した主な指標を調べたところ、それらはある程度正確ではあるものの、全体のストーリーには欠けていることがわかりました。


以下は、25ページに渡る報告書が東京について述べていることを要約し、その後に現場の観点から私たちが解釈したものです。


報告書は東京について具体的に何を述べているのでしょうか?

ここ数四半期、世界の住宅市場のリスクスコアは、主に世界的なインフレと金利の急上昇により、大幅な低下を示しています。


チューリッヒと東京は、低い住宅ローン金利とインフレ率が市場の混乱を引き起こしていないにもかかわらず、高リスクの状況を維持しています。


ページ5


東京の住宅市場は、20年前の過小評価から現在はバブルリスクに変化しています。 この変革は、有利な資金調達条件と人口増加によって促進されており、全国的な傾向とは無関係に長年にわたる一貫した不動産価格の上昇によって推進されてきました。


東京の回復力のある住宅市場を求める海外投資家が価格上昇をさらに加速させています。


リモートワークの普及や、より大きな住宅ユニットの利用可能化などの要因により、人々は都市中心部から遠ざかりました。


平均住宅価格は若干下落しているものの、分析対象となった都市では過去1年間の収入の伸びは安定しています。 ただし、手頃な価格は依然として大きな懸念事項です。


世界のほとんどの都市では、60 平方メートルのアパートの購入は、熟練したサービス部門で平均年収を稼ぐ人々の予算を超えています。



ページ13


東京、パリ、テルアビブ、ロンドンでは住宅価格が地元の収入を上回り続けており、60平方メートルのアパートを購入するのに必要な年収の10倍以上となっています。


ペイシャンスリアルティによる補足

バブルという言葉は日本ではよく知られており、不動産バブルがはじけた80年代後半から90年代初頭のことを思い出させます。


今日の価格と悪名高いバブルを大局的に見ると、次のようになります。



当時、不適格な借り手にどんどんお金が貸し出され、あらゆるものの価格が高騰していました。


そして1989年12月、日本銀行は三重野康新総裁を就任させ、彼はその第一声でこう述べました。 「私の国では悪いことが起こっています。 最高の大学を卒業し、日本で最高の企業に入社した人が、通勤 2 時間以内のアパートに住むことを夢見ることはもはやできません。 これはバブルだ。これはよくないことです。私がそれを破裂させるしかない。」


その後、日銀は半年以内に金利を3%から8%に引き上げ、その後バブルは崩壊しました。


つまり、UBS の世界不動産バブルリスク 2023 年レポートが 1989 年に書かれたものであれば、より正確になるでしょう。


今年はそうではなく、これは東京をバブルリスク領域に分類する主な基準として掲げられている「物価対所得」比率の「所得」側面によるものです。


物価が好スタートを切った後、日本でもようやく賃金が上昇しつつある。 2023年の初めに、経団連と経団連が毎年交渉しているさまざまな労働組合は、労働者の賃金を4%近く引き上げることで合意に達した。 1993年以来最大の賃上げとなりました。


インフレ率も 4% 近くに達しており、賃金引き上げに伴うはずだった購買力の増加が実質的に相殺されています。


そうは言っても、日本の労働者の間でより強力な傾向は、中途転職の増加です。


日経アジアの2023年5月の記事では、転職先の会社から10%以上の賃金増額を受けるフリーターの増加傾向が概説されています。


東京を拠点とするさまざまな人材採用担当者によると、一部の金融およびREIT従業員は、今年新しい企業で賃金が40〜50パーセント上昇したと報告しています。


この賃金上昇は、パンデミックに起因する供給不足インフレを需要主導のインフレに変え始めている。 これは良い種類のものです。


提供©️ブルームバーグ


賃金の上昇はさらなる家計支出につながり、その結果、企業の業績が向上し、より多くの税金を支払うことができ、東京をより住みやすい場所にし続けるための取り組みに政府が資金を投入できるようになり好循環をうみます。


残念なことに、UBSは東京の不動産価格がバブルのリスク領域にあると言うことで、何が東京市場を動かしているのかについての詳細な理解が欠けていることを示しています。


賃金がこのペースを維持する限り、物価にはまだ上昇の余地があり、 おそらく金利はすぐには上がらないでしょう。


参考:

UBS グローバル不動産バブルリスク 2023 年レポート (2023 年 9 月)

ubs-global-real-estate-bubble-index-2023
.pdf
ダウンロード:PDF • 8.00MB




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